ناکارآمدی طرح‌های حمایتی دولت در مسکن / به همه چیز فکر شده غیر از مشکل اصلی! // نازنین ها
ارسال شده در: آگوست 15, 2019, توسط : مومنی

ابوالقاسم رحیمی نیارکی، مدیرعامل بانک مسکن  15 مردادماه با اشاره به اینکه افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در شرایط فعلی می تواند اثر معکوس داشته باشد، گفت: یکی از راه ها و روش های مدنظر مردم و متقاضیان خرید مسکن برای افزایش قدرت خرید این است که سقف تسهیلات خرید مسکن را افزایش دهیم اما در بین کارشناسان اقتصادی این حوزه یک نگرانی وجود دارد مبنی بر اینکه افزایش سقف ریالی تسهیلات آثار روانی منفی به همراه داشته باشد و منجر به افزایش قیمت شود و عملا روند کاهشی قیمت را متوقف کند. بنابراین برای جلوگیری از افزایش قیمت مسکن در این مقطع نمی توان افزایش سقف تسهیلات را به عنوان روش مناسبی برای تحول آفرینی مثبت در نظر گرفت چرا که ممکن است اثر معکوس داشته باشد.

رحیمی انارکی افزود: بانک مسکن در حوزه کاهش قیمت تمام شده مسکن طرح بازار تعهدی مصالح ساختمانی را در دستور کار دارد تا بخشی از قیمت تمام شده ساخت را کاهش دهد. در این میان باید بیشتر از ابزارهای کاهنده قیمت تمام شده مسکن استفاده کنیم تا از این طریق اثر جهش یکسال گذشته قیمت مسکن را برای تقاضای مصرفی بخصوص خانه اولی ها جبران کنیم.

در این شرایط وزارت راه و شهرسازی نیز برنامه هایی برای تعادل بخشی به بازار مسکن در نظر گرفته است. حمایت از تولید و عرضه واحدهای مسکونی از طریق اعطای کارت اعتباری خرید مصالح ساختمانی به انبوه سازان مسکن یکی از این برنامه ها است. در همین راستا مهندس اسلامی وزیر راه و شهرسازی 7 اردیبهشت ماه در برنامه نگاه یک گفت: در بخش مسکن اگر جریان تولید شکل بگیرد و پایدار باشد عرضه و تقاضا به سمت تعادل پیش می‌رود.

اسلامی 23 دی ماه در حاشیه نخستین نمایشگاه بازآفرینی شهری نیز از طرح اعطای کارت اعتباری مصالح ساختمانی به انبوه سازان، برای کاهش قیمت تمام شده مسکن خبر داده و گفته بود: هدف این طرح، کاهش قیمت تمام شده ساخت و ساز خواهد بود و برای سازندگان، مزایای سود متعارفی که از نظر تجاری انتظار دارند، لحاظ می شود.

در این زمینه نکات زیر قابل تامل است:

1)  چه تضمینی وجود دارد که حمایت ها به مصرف کننده نهایی برسد؟ سیاست‌گذاری ها در بخش مسکن به گونه ای باید باشد تا تسهیلات و مشوق های در نظر گرفته شده به متقاضی واقعی و نهایی برسد. در غیر این صورت هرگونه اعطای امتیاز به واسطه ها، ممکن است تغییر چندانی در شرایط بازار مسکن در پی نداشته باشد.

در گذشته نیز با هدف کاهش قیمت مسکن، امتیازاتی برای انبوه سازان در نظر گرفته می شد. برای مثال اعطای زمین و یا پروانه ساخت رایگان از جمله این امتیازات بود. اما آنچه در عمل اتفاق می افتاد، سود سرشار و انحصار مالکیت برای عده ای محدود و همچنین افزایش قیمت ها و نابسامانی بازار مسکن برای متقاضیان واقعی مسکن می شد.

ماجرا از این قرار است که تضمینی وجود ندارد که سازندگان پس از برخورداری از حمایت ها در نهایت واحد خود را به بازار عرضه کنند و در غیاب اجرای مالیات بر خانه های خالی، این واحد ها را به واحدهای خالی مانده اضافه نکنند. یا اینکه در صورت عرضه واحدها آن ها را نه به قیمت تمام شده، بلکه به قیمت روز به بازار عرضه کنند

2)  قیمت ها تا کجا باید کاهش یابد تا مردم توانمند شوند؟ اگر فرض کنیم واحدهای تولید شده با قیمت تمام شده و کمتر از بازار عرضه شوند، این سوال وجود دارد که آیا متقاضیان امکان خرید این واحدها را خواهند داشت یا خیر؟

لازم به ذکر است بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در شهر تهران، میانگین قیمت یک متر مربع واحد مسکونی به 13.35 میلیون در تیرماه رسیده است. یعنی قیمت یک واحد مسکونی 75 متری به صورت متوسط به یک میلیارد تومان رسیده که با فرض کاهش 25 درصدی قیمت مسکن هم بسیاری از متقاضیان امکان خرید مسکن را نخواهند داشت. در این صورت آیا سازندگان نباید نسبت به فروش رسیدن واحدهای خود نگران باشند؟

3)  آیا نمی توان به شیوه های دیگر خانواده ها را توانمند کرد؟ با توجه به این که سهم زمین بیشترین سهم در هزینه نهایی مسکن دارد، وزارت راه و شهرسازی می تواند از سیاستگذاری صحیح در بخش زمین استفاده کند تا خانواده ها را نیز صاحب خانه نماید. مخصوصا در طرح اقدام ملی مسکن که ساخت ۴۰۰ هزار مسکن طی دو سال ۹۸ و ۹۹ در دستور کار قرار دارد. در این طرح وزارت راه و شهرسازی می تواند هزینه زمین را بعد از تحویل دادن واحدهای مسکونی به متقاضیان و به صورت اقساط دریافت کند. هزینه ساخت نیز توسط متقاضیان با پیشرفت پروژه به سازندگان پرداخت شود. بدین صورت  مستاجران بسیاری می توانند صاحب خانه شوند. در این صورت حمایت های انجام گرفته به دست مصرف کننده نهایی خواهد رسید و اتفاقاتی چون عدم عرضه مسکن یا فروش آن به قیمت بازار و نه قیمت تمام شده رخ نخواهد داد.

همچنین در شرایطی که تخفیف در قیمت مصالح ساختمانی سهم قابل توجهی از قیمت مسکن را تامین نمی کند، دولت با تاخیر در هزینه دریافت زمین، تسهیلاتی را فراهم کرده است که عمده هزینه مسکن را پوشش داده است. در این روش هزینه و فشار خاصی بر دولت برای تسهیل در خانه دار شدن مردم به وجود نمی آید. ضمنا از آنجایی که با این مدل هم از تولید و هم عرضه حمایت شده دلیلی برای افزایش شدید قیمت ها وجود ندارد و  با توجه به اینکه سازندگان مالک واحدهای نوساز نیستند و متناظر با هر واحد یک مصرف کننده واقعی وجود دارد که مسکن را با قیمت تمام شده دریافت می کند، واحدی در انتظار افزایش قیمت ها در آینده خالی نمی ماند.

 

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *